2022 타경 6942 경매 사건 권리 분석!

2022 타경 6942 사건 경매 정보 분석

이 경매 사건은 2022 타경 6942로, 대전지방법원 대전 4계에서 진행된 임의경매입니다. 물건은 대전 대덕구 중리동 241-3에 위치한 근린주택으로, 사건 접수는 2022년 10월 11일에 이루어졌으며 경매가 진행되고 있습니다. 주요 정보는 아래와 같습니다.

물건 개요

이 사건의 물건은 대전 대덕구 중리동에 위치한 지상 5층 규모의 근린주택입니다.

• 대지: 335.2㎡(약 101.4평)
• 건물: 철근콘크리트 구조, 면적 622.42㎡(약 188.28평)
• 감정가: 1,831,393,860원
• 최저가: 감정가의 70%인 1,281,976,000원

입찰 진행 상황

• 1차 입찰 유찰: 2024년 8월 22일
• 2차 입찰: 2024년 9월 26일, 최저가 1,281,976,000원에서 시작
• 낙찰가: 1,602,468,000원
• 응찰자 수: 8명
• 낙찰자: 이OO
• 차순위 입찰자: 1,555,100,000원

물건의 주요 특징

이 물건은 2020년 신축된 5층 규모의 건물로, 1층에는 계단실과 주차장이, 2층부터 5층까지는 다가구 주택과 근린시설로 구성되어 있습니다.
5층 일부는 근린생활시설로 등록되어 있으나, 실제로는 주택으로 사용되고 있습니다.

부동산 권리 및 임차인 현황

물건에는 다수의 임차인이 있으며, 전입일과 확정일자에 따라 배당 순위가 정해집니다.
대부분의 임차인은 2020년과 2021년에 전입했으며, 경매 낙찰 후 명도 처리 및 보증금 배당 절차가 필요할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인들

대부분의 임차인이 대항력이 없는 상태이므로, 낙찰자가 보증금 배당을 통해 정리할 수 있습니다. 이로 인해 낙찰자가 추가로 인수해야 할 부담은 크지 않습니다.

임차 보증금 현황

임차 보증금 총액은 약 16억 원이며, 낙찰 후 일부 보증금은 배당을 통해 상환되고 나머지는 정산해야 할 가능성이 있습니다.

세금 및 채권액

이 물건에는 근저당권과 압류 등의 채권이 설정되어 있으며, 총 채권액은 약 27억 원에 달합니다. 매각 대금으로 이러한 채권이 정리되고 남은 금액으로 배당이 이루어질 것으로 예상됩니다.

 

감정 평가 및 현황 조사

• 감정일: 2022년 11월 1일
• 총 감정가: 1,831,393,860원
• 대지 감정가: 764,256,000원
• 건물 감정가: 1,066,937,860원
• 특이 사항: 5층 보일러실 1㎡는 별도로 감정되었습니다.

경매 참여 시 유의사항

권리 분석

• 배당 요구 종기일: 2023년 1월 23일
• 대항력 없는 임차인들이 대부분이지만, 일부 임차권 등기가 있어 이를 확인해야 합니다.

현장 방문 및 추가 조사

경매 참여 전에 현장 방문을 통해 물건의 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 물건은 감정가 대비 70% 수준에서 낙찰될 가능성이 높으며, 임차 관계와 현장 상태를 면밀히 조사해야 합니다.

투자 수익성

• 보증금 갭: 약 3억 원 이상
• 월세 수입: 약 160만 원
• 자기 자본 없이도 취득이 가능할 수 있으며, 수익성은 긍정적입니다.

임차인 분석

임차인들의 전입일과 확정일자, 보증금이 다르므로, 낙찰자는 각 임차인의 대항력과 배당 요구 여부를 확인해 인수 의무를 검토해야 합니다.

임차인 대항력 및 배당 관련 사항

대항력은 전입신고와 확정일자를 기준으로 합니다. 경매에서 대항력 있는 임차인은 보증금을 우선 변제받을 수 있으며, 낙찰자는 이 금액을 인수해야 할 수 있습니다.

임차인 목록 및 분석

임차인	전입일	확정일	배당 요구일	보증금	배당액	미배당금
정OO	2020.10.07	2020.10.07	2022.11.29	90,000,000원	90,000,000원	없음
임OO	2020.10.07	2020.10.07	2022.11.14	95,000,000원	95,000,000원	없음
조OO	2020.10.12	2020.10.12	2022.11.04	140,000,000원	140,000,000원	없음
지OO	2020.10.15	2020.10.13	2022.11.18	75,000,000원	75,000,000원	없음
박OO	2020.11.09	2020.10.27	2023.01.06	100,000,000원	100,000,000원	없음
이OO	2020.11.24	2020.10.15	없음	90,000,000원	0원	90,000,000원
김OO	2020.12.01	2020.11.10	2022.11.09	125,000,000원	25,190,000원	99,810,000원
김OO	2020.12.04	2020.11.26	2022.11.09	130,000,000원	0원	130,000,000원
유OO	2020.12.28	2020.12.11	2023.01.19	95,000,000원	0원	95,000,000원
김OO	2020.12.31	2020.11.27	2022.11.08	114,000,000원	0원	114,000,000원
하OO	2021.02.01	2021.02.01	2022.12.07	70,000,000원	0원	70,000,000원
이OO	2022.02.14	2022.01.07	2023.01.23	120,000,000원	0원	120,000,000원
박OO	2022.02.25	2022.02.03	2022.11.04	120,000,000원	0원	120,000,000원

요약: 낙찰자가 인수할 미배당 금액은 약 9억 4,881만 원입니다.

등기부 권리 분석

등기부 권리 분석은 경매에서 가장 중요한 부분입니다. 본 물건의 말소기준권리는 2020년 9월 29일 설정된 한밭새마을금고의 근저당권(650,000,000원)입니다.

소멸될 권리들

권리 종류	채권액	설정일	경매 후 소멸 여부
한밭새마을금고 근저당권	650,000,000원	2020.09.29	소멸
한밭새마을금고 근저당권(추가)	310,000,000원	2020.09.29	소멸
서대전세무서 압류	없음	2022.03.18	소멸
임의경매 신청	없음	2022.10.18	소멸

 

종합 분석

• 낙찰자가 인수할 미배당 보증금: 약 9억 4,881만 원
• 대항력 있는 임차인은 대항력이 인정되면 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있습니다.
• 경매 참여 전 철저한 권리 분석이 필요하며, 인수할 권리와 소멸할 권리를 명확히 구분해야 합니다.