2019 타경 36280: 인천 간석동 초역세권 오피스텔 경매, 투자 기회 잡아라

인천 간석동 오피스텔 경매 정보 분석 및 입찰 전략

이 글에서는 2019 타경 36280 사건으로 진행 중인 인천 남동구 간석동 소재 오피스텔에 대한 경매 정보를 분석하고, 이를 바탕으로 입찰에 성공하기 위한 전략을 제시하겠습니다. 본 건물은 인천 남동구 간석동에 위치한 "헤이미쉬" 오피스텔 2층 201호로, 임의경매로 진행되고 있습니다.

 

경매 물건 개요

본 물건은 2019년에 접수된 임의경매 사건으로, 2024년 9월 27일에 첫 매각기일이 잡혀 있습니다. 건물은 오피스텔로, 총 면적 83.21㎡(약 25.17평)이며, 대지권은 11.1㎡(약 3.36평)입니다. 감정가는 2억 3천만 원으로, 최저 매각가는 감정가와 동일한 금액입니다.

매각 물건의 주요 사항

• 소재지: 인천 남동구 간석동 115-1 헤이미쉬 2층 201호
• 건물 면적: 83.21㎡ (25.17평)
• 대지권: 11.1㎡ (3.36평)
• 감정가: 230,000,000원
• 최저 매각가: 230,000,000원
• 채권자: 농협은행
• 임차인 현황: 없음
• 등기부 권리사항: 근저당권 및 압류, 경매 개시 등

1. 물건의 위치 및 주변 환경 분석

본 오피스텔은 인천 남동구 간석동에 위치해 있으며, 지하철 간석오거리역과 매우 가깝습니다. 해당 지역은 상업지역으로 다양한 상업 시설 및 근린생활 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 이러한 상업적 밀집 지역은 특히 젊은 층과 직장인 수요가 많아, 향후에도 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 교통 여건도 양호하여 대중교통 및 차량 이동이 편리한 위치입니다. 이러한 장점은 향후 재산 가치 상승에도 긍정적 영향을 미칠 것입니다.

해당 오피스텔은 철근 콘크리트 구조로, 현대적 디자인과 트렌드를 반영한 건축 자재와 인테리어가 적용되어 있습니다. 벽지 및 타일로 마감된 내부는 관리 상태가 좋을 것으로 예상되며, 즉시 입주나 임대가 가능할 것으로 보입니다.

 

2. 권리 분석 및 인수해야 할 비용

등기부 권리사항을 보면, 2016년에 설정된 근저당권(180,000,000원)과 2019년에 농협은행이 청구한 임의경매(청구금액 131,250,527원)가 있습니다. 말소기준권리는 근저당권으로, 낙찰자가 인수할 필요는 없으며 경매 절차를 통해 농협은행의 채권이 우선 배당됩니다.

또한, 임차인이 없다는 가정하에 진행되지만, 입찰 전에 임차인 현황을 다시 확인하는 것이 필요합니다. 등기부 상 권리 분석을 통해 추가적인 인수 비용 발생 여부도 확인해야 합니다.

 

 

3. 매각 전략

경매 참여자 수 예측

간석동은 상업적 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 첫 매각기일에 다수의 입찰자가 참여할 가능성이 큽니다. 입찰 경쟁의 과열을 예상하여 신중한 입찰가 설정이 필요합니다.

입찰가 제안

감정가 대비 5~10% 낮은 금액으로 입찰하는 것이 유리하며, 제안 금액은 210,000,000원에서 220,000,000원 사이가 적절합니다. 이는 해당 지역의 특성과 경쟁 상황을 고려한 현실적인 금액입니다.

대출 가능성 검토

해당 오피스텔은 농협은행에서 대출을 진행할 경우 유리한 조건을 기대할 수 있습니다. 일반적으로 경매 물건의 경우 낙찰가의 70%까지 대출이 가능할 수 있으므로, 자금 부담을 줄일 수 있는 대출 상환 계획을 미리 세우는 것이 중요합니다.

현장 답사

경매 물건의 실제 상태를 확인하는 것이 필수적입니다. 외관 상태 및 내부의 관리 상태, 입주 가능 여부 등을 직접 확인하고 주변 환경도 실사해야 합니다.

 

4. 예상 배당액과 기타 비용

• 취득세 및 등기 비용: 오피스텔의 취득세는 약 4.6%로, 9,660,000원에서 10,120,000원의 취득세가 발생할 수 있습니다. 또한, 등기 이전 시 등록면허세 및 기타 부대비용으로 약 1,000,000원이 추가로 필요합니다.
• 관리비 체납액 확인: 입찰 전 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부를 반드시 확인해야 하며, 이는 입찰가에 반영해야 할 중요한 요소입니다.

5. 입찰 당일 유의사항

입찰보증금 준비

입찰보증금으로 감정가의 10%에 해당하는 23,000,000원을 현금 또는 수표로 준비해야 합니다.

입찰서 작성

입찰서 작성 시 물건번호와 입찰가를 정확히 기입해야 하며, 작은 실수로 입찰이 무효 처리될 수 있으므로 꼼꼼히 작성하는 것이 중요합니다.

입찰 경쟁 예측

첫 매각기일에 입찰자가 다수 참여할 가능성이 큽니다. 보수적인 입찰가보다는 경쟁력 있는 금액을 제시하는 것이 좋습니다.

 

결론

본 경매 물건은 인천 남동구의 상업적 중심지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 적정하게 책정되었으며, 권리 분석상 큰 리스크도 없어 매력적인 경매 물건입니다. 제안하는 입찰가는 210,000,000원에서 220,000,000원 사이입니다. 입찰 전 임차인 현황과 관리비 체납 여부 등을 다시 확인하고 최종 결정을 내리는 것이 중요합니다.