2021 타경 6978 대아푸른솔마을 102동 4층 경매 분석

경남 거제시 문동동 661 대아푸른솔마을 102동 4층 경매 정보 분석

2021 타경 6978 사건은 경남 거제시 문동동 소재 아파트에 대한 임의경매 사건입니다. 이 물건은 창원지방법원 통영지원에서 경매가 진행되고 있으며, 매각기일은 2024년 9월 23일로 예정되어 있습니다. 해당 물건은 여러 차례 유찰된 후, 현재 14차 입찰에서 최저가 4,123,000원으로 진행 중입니다. 경매를 준비하는 분들을 위해 이번 물건에 대해 상세히 분석해보겠습니다.

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입찰 관련 주요 사항

소재지 및 특징

이 아파트는 경남 거제시 문동동 661번지 대아푸른솔마을 102동 4층 407호에 위치해 있습니다. 문동동은 거제시 내에서도 주거 환경이 발달된 지역으로, 근처에는 초등학교, 상가, 그리고 단독주택 등이 있어 생활의 편의성이 높은 곳입니다. 해당 아파트 단지는 철근콘크리트 구조로 이루어진 15층짜리 건물 중 4층에 있으며, 건물 면적은 약 59.99㎡(18.15평)입니다. 또한, 이 아파트 단지의 대지권 면적은 38.2㎡로 아파트 거주자가 사용할 수 있는 토지 지분을 나타냅니다. 거주 환경과 더불어 안정적인 주거지를 찾는 사람들에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

감정가 및 최저가

처음 감정가는 75,000,000원으로 책정되었으나, 유찰이 거듭되면서 현재 14차 입찰 시점에서 최저가는 4,123,000원까지 내려갔습니다. 최저가의 10%인 412,300원이 입찰보증금으로 요구되며, 이는 입찰 참여 시 필수로 준비해야 할 금액입니다. 경매의 경우 초기 감정가가 중요하지만, 유찰을 통해 실제 입찰가는 현저히 낮아질 수 있다는 점에서 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

 

임차인 및 권리 분석

임차인 김경필 씨가 이 아파트를 임차 중이며, 보증금은 110,000,000원입니다. 그러나 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액이 존재하는 상태로, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 임차권은 2016년 1월 18일에 설정되었고, 배당 과정에서 임차인이 보증금을 모두 회수하지 못한 상황입니다. 특히, 말소 기준 권리가 2020년 9월 10일에 설정되었기 때문에 임차권이 인수될 수 있다는 점은 입찰 전에 반드시 검토해야 합니다.

 

등기부 현황

이 물건의 등기부상에는 근저당권이 설정되어 있으며, 채권액은 60,000,000원입니다. 또한 여러 압류도 존재하고 있어, 이러한 권리 관계가 매각 이후 매수인에게 영향을 미칠 수 있습니다. 경매 신청인은 유은상 씨로, 그가 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행 중입니다. 등기부상의 근저당권과 압류는 경매 낙찰 시 말소되는 경우가 많지만, 세부 사항에 따라 일부 권리가 인수될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

입찰 전략 및 유의사항

이번 경매 물건은 여러 차례 유찰되었기 때문에 현재 입찰가는 매우 저렴한 수준입니다. 그러나 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 크기 때문에, 최종적으로 부담해야 할 총 금액을 신중히 고려해야 합니다. 단순히 최저가만 보고 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있으며, 권리 관계를 명확히 분석한 후 입찰 결정을 내리는 것이 중요합니다.

추가로 관리비 체납이나 기타 부채가 있는지도 확인해야 합니다. 경매 물건은 종종 관리비가 장기간 미납된 경우가 많기 때문에, 입찰 전에 관련 자료를 철저히 검토하고 필요한 정보를 미리 확보하는 것이 좋습니다.

 

거제시 문동동 아파트 주변 환경

이 아파트는 거제시 문동동 지역 내에서도 주거 환경이 좋은 곳에 위치해 있습니다. 특히 삼룡초등학교와 인접해 있어 학군이 우수하고, 상업시설 및 녹지 지역과도 가까워 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 문동동 일대는 교통 접근성이 좋아 자가용을 이용하기에 용이하며, 대중교통 또한 잘 발달되어 있어 출퇴근이나 이동에 불편함이 없습니다. 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 입주 후 생활의 편의성을 높일 수 있는 지역입니다.

경매 입찰 참여 팁

경매는 매력적인 수익을 올릴 수 있는 기회이지만, 그만큼 리스크도 큰 과정입니다. 성공적인 입찰을 위해서는 권리 분석을 철저히 하고 물건의 상태를 사전에 파악하는 것이 필수적입니다. 아래는 경매 입찰 시 고려해야 할 몇 가지 중요한 팁입니다.

권리분석의 중요성

임차인의 보증금이 인수될 가능성이 매우 높은 상태이므로, 입찰에 참여하기 전 임차인의 권리 상태를 반드시 확인해야 합니다. 권리 분석을 통해 임차인의 보증금 인수액을 명확히 파악하고 이를 고려한 총 비용을 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

물건의 상태 확인

경매 물건의 경우, 현장 조사를 통해 실제 상태를 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다. 특히, 해당 아파트의 내부 상태나 관리비 체납 여부, 추가적인 채무 사항 등을 면밀히 조사해야만 예상치 못한 문제를 피할 수 있습니다.

 

주변 시세와 비교

해당 지역의 유사한 아파트 시세를 미리 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 경매 물건이 유찰되면서 최저가는 많이 낮아졌지만, 임차인 인수액을 고려한 총 비용이 주변 시세와 비교해 얼마나 유리한지를 신중하게 따져봐야 합니다.

임차인과의 협상 가능성

낙찰 후 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다. 임차권 인수가 발생할 경우 원만한 해결을 위해 임차인과의 대화가 중요하며, 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있으므로 이 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

자금 계획 수립

경매는 입찰 보증금 외에도 낙찰 대금 및 추가로 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 이와 같은 비용을 사전에 충분히 준비하고 자금 계획을 세워 차질 없이 경매 절차를 진행할 수 있도록 해야 합니다.

결론

이번 경남 거제시 문동동 661 대아푸른솔마을 아파트 경매 물건은 여러 차례 유찰된 후 최저가가 크게 낮아진 상태입니다. 그러나 임차인의 보증금 인수 의무와 권리 관계를 꼼꼼히 분석하지 않으면 큰 손실을 입을 수 있는 물건입니다. 따라서 경매 참여 전에 철저한 권리 분석과 함께 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 이를 기반으로 입찰 전략을 세우는 것이 중요합니다. 신중한 준비와 정확한 정보 분석이 성공적인 경매 입찰로 이어질 것입니다.

 

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