2022 타경 57906: 대지권 없는 자양동 오피스텔 경매, 1/2 지분의 위험성은?

경매 물건 개요

이 경매 물건은 서울 광진구 자양동에 위치한 자양오피스텔 405호(출입문에는 505호로 표기된)의 1/2 지분에 대한 강제 경매입니다. 이 물건의 가장 큰 특징은 건물 지분만 매각된다는 점으로, 대지권이 포함되지 않았으며 그 존재 여부조차 불분명하다는 것이 주목됩니다. 감정가는 48,000,000원으로 책정되었으며, 2024년 9월 30일 첫 입찰에서 유찰된 상태입니다. 이 물건은 대지권이 불분명하고 건물의 1/2 지분만 매각된다는 점에서 재산권 행사에 어려움이 있을 수 있습니다.

매각 대상이 단순히 건물의 일부 지분이기 때문에, 해당 물건을 구입할 경우 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 지분 매입을 통해 독립적인 권리 행사가 어렵기 때문에 협의가 원활하지 않을 경우 추가적인 법적 분쟁이 발생할 위험도 있습니다. 더불어, 대지권이 없거나 상태가 불확실한 상황이므로 재건축이나 재산권 행사 시 불리한 처지가 될 수 있습니다.

 

건물 및 위치 특성

경매에 나온 자양오피스텔은 철근콘크리트 구조의 9층 건물로, 경매 대상 호수는 4층에 위치하고 있습니다. 실제 출입문 표기에는 505호로 기재되어 있어 입찰자들은 이를 확인해야 합니다. 건물은 1999년 4월 17일 사용 승인을 받은 오피스텔로, 건축 연도상 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다.

자양오피스텔은 서울 광진구 자양동에 위치해 있으며, 인근에 지하철 2호선 구의역과 다양한 버스 노선이 있어 교통이 매우 편리한 지역입니다. 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높으며, 임차 수요가 많은 지역입니다.

대지권 및 건물 지분 문제

해당 경매 물건의 가장 큰 특징 중 하나는 대지권이 포함되지 않았다는 점입니다. 대지권이 없을 경우 건물에 대한 토지 소유권 행사가 어렵습니다. 특히 재건축이나 건물 관리 시 토지 소유권을 가진 다른 소유자들과의 협의가 불가피하며, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 대지권이 아예 존재하지 않거나, 다른 지분권자가 대지권을 소유하고 있는 경우 향후 협의가 원활하지 않을 가능성도 염두에 두어야 합니다.

또한, 경매 대상은 건물의 1/2 지분만을 매각 대상으로 하고 있어 나머지 지분권자와의 협의가 필수적입니다. 지분만을 보유한 상태에서 단독으로 재산권을 행사하기 어려울 수 있습니다. 이를 고려할 때 법적 분쟁 가능성도 충분히 예상해야 합니다.

 

임차인 정보

해당 오피스텔에는 이미 여러 명의 임차인이 거주 중이며, 이들의 권리관계는 복잡합니다. 주요 임차인으로는 이영아와 여정옥이 있으며, 이들은 각각 35,000,000원과 50,000,000원의 보증금을 임차권으로 유지하고 있습니다. 이들의 전입일과 배당 요구일은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

이영아는 2001년 8월 16일 전입 후 2023년 3월 17일에 배당을 요구한 상태입니다. 여정옥은 2002년 2월 2일 전입 후 2023년 5월 19일에 배당을 요청했습니다. 이들의 보증금이 상당히 크기 때문에, 경매에서 배당을 받지 못하는 경우 그 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 추가 비용 발생 요소로 작용할 수 있습니다.

 

2022 타경 57906 임차인 권리분석

등기부상 권리 및 채권 관계

등기부에는 여러 채권자들의 가압류와 압류가 등재되어 있으며, 총 채권액은 약 5,769,666,503원에 달합니다. 이 중 일부는 경매가 진행되며 말소될 수 있지만, 임차권 등기 및 가압류 등의 권리는 경매 이후에도 일부 인수될 가능성이 있습니다.

따라서 입찰자는 이러한 법적 관계를 명확히 이해하고 입찰에 임해야 합니다. 임차인의 보증금 일부를 인수해야 할 가능성이 있고, 추가 자금 부담을 예상해야 합니다. 또한 다른 채권자들의 권리와 채무 관계도 경매 후 인수될 가능성이 있는지 파악해야 합니다.

 

매각 후 예상 리스크

대지권이 불분명한 상태에서는 매입 후 토지 소유권 행사가 어렵습니다. 이는 재산권 행사나 건물의 재건축, 또는 대지와 관련된 권리 행사에 어려움이 있을 수 있음을 의미하며, 추가적인 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

또한 임차인의 보증금 일부는 배당되지 않을 가능성이 높아 입찰자가 그 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 추가적인 재정적 부담이 될 수 있으며, 입찰 전에 이를 충분히 고려해야 합니다. 임차인과의 권리 관계는 경매 후에도 복잡하게 남아 있을 수 있습니다.

지분 매입 시 나머지 지분권자와의 협의가 필요하며, 협의가 원활하지 않을 경우 법적 분쟁 가능성도 있습니다. 특히 단독으로 건물에 대한 권리 행사가 어렵기 때문에 입찰자는 협상 및 법적 절차에 대한 대비가 필요합니다.

향후 계획 및 권장 사항

이 경매 물건은 법적 복잡성이 크므로 입찰 전 경매 전문가나 변호사와 상담하여 리스크를 충분히 파악하는 것이 중요합니다. 입찰자는 경매 물건의 법적 상황과 재산권 행사에 대한 제약 사항을 충분히 인지하고, 임차인과의 협상 가능성도 고려해야 합니다. 리스크를 줄이기 위해 경매에 경험 있는 전문가와 상의하여 입찰 전략을 세우는 것이 좋습니다.

매각 후 임차인과의 협상 문제나 지분 매입의 리스크를 충분히 고려한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다. 지분 매입은 다른 지분권자와의 협의가 필요하며, 단독으로 재산권을 행사하는 것이 어렵다는 점에서 리스크가 따릅니다.

마무리

이 경매 건은 서울 도심에서 비교적 저렴한 가격에 오피스텔 지분을 매입할 수 있는 기회이지만, 대지권 문제와 복잡한 임차 관계, 지분 매각의 한계를 고려했을 때 신중한 접근이 필요합니다. 입찰자는 법적 검토와 추가 비용 부담 가능성을 명확히 파악한 후 결정을 내리는 것이 중요합니다.