2024타경117625 서울 신당동 래미안 경매 분석! 실거래보다 2억 저렴한 진짜 이유

신당동 래미안 아파트 경매 분석

📋 목차

• 물건 위치 및 단지 환경
• 건물 구조 및 설비 특징
• 감정가 및 실거래 비교
• 등기부 등본 분석 및 권리 사항
• 입찰 정보 및 유의사항
• 점유 상태 및 임차인 정보
• FAQ

📌 서울 중구 신당동에 위치한 래미안신당하이베르 아파트가 경매로 나왔어요. 매각기일은 2025년 7월 15일(화) 오전 10시, 장소는 서울중앙지방법원 21계입니다. 이 아파트는 뛰어난 입지와 실거래가 흐름 덕분에 많은 관심을 받고 있답니다.

 

이번 물건은 1차 입찰에서 유찰되어 2차 최저가가 감정가의 80%인 9억 400만원으로 조정되었어요. 내가 생각했을 때 이 물건은 입지와 가격을 고려하면 실거주용은 물론, 투자용으로도 눈여겨볼 만해요.

 

이번 글에서는 해당 물건의 구조, 감정가 흐름, 임차인 현황, 권리관계 등 경매 입찰자라면 반드시 알아야 할 내용을 하나씩 살펴볼게요. 📚

 

물건 위치 및 단지 환경 🏢

래미안신당하이베르 아파트는 서울 중구 신당동 851번지에 위치해 있어요. 이 지역은 지하철 2호선과 6호선이 교차하는 신당역에서 도보 약 7분 거리로, 대중교통 접근성이 우수한 곳이에요. 도로 접근성도 뛰어나 차량 이동이 편리하며, 근처에는 신당초등학교와 광희초등학교, 이마트, 홈플러스 등 다양한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어요.

 

주변에는 고밀도의 아파트와 상업시설, 근린생활시설, 공공기관이 혼재되어 있어서 일상생활이 편리하고 치안이나 보행 환경도 안정적인 편이에요. 특히 인근은 왕십리, 청구, 금호 등 서울 도심권 아파트들이 밀집한 지역이라 향후 시세 안정성과 생활 여건 모두 좋은 평가를 받고 있어요.

 

단지는 총 784세대로 구성되어 있으며, 삼성물산이 시공한 고급 브랜드 아파트답게 품질이 우수하고 관리가 잘 되어 있는 것으로 평가받아요. 사용승인일은 2011년 10월 28일로 10년이 넘은 중간 연식 아파트이지만 내부 마감이나 외부 시설 상태는 아직 준수한 편이에요.

 

도로는 동측 대로와 바로 접해 있어서 차량 진출입이 매우 편하고, 인근엔 청계천, 장충체육관, 동대문 DDP 같은 서울 대표 문화시설도 가까이 있어 생활 만족도가 높아요. 신당동 떡볶이 타운도 도보 거리로 즐길 수 있는 맛집 명소죠 😋

🗺️ 아파트 주변 주요 위치 요약 🏙️

주요 위치	거리(도보 기준)	비고
신당역 (2호선, 6호선)	약 7분	더블역세권
이마트 왕십리점	약 10분	대형마트 접근성 우수
신당초등학교	약 3분	학세권 위치
청계천	약 10분	도보 산책 가능

 

또한, 단지 안팎에 조경이 잘 되어 있고 주민 편의시설이 충실히 갖춰져 있어서 어린 자녀가 있는 가정도 만족할 수 있어요. 단지 입주민 전용 커뮤니티 공간도 잘 조성되어 있어서 거주 만족도가 높다고 해요.

 

전체적으로 보면 이 아파트는 도심 속의 안정된 주거지로서 위치 경쟁력이 강해요. 특히 공공기관과 상업시설, 교통망이 골고루 갖춰진 입지라 서울 중심부에서 보기 드문 ‘균형잡힌 입지’로 평가받고 있답니다 🏡

 

입지 조건만으로도 많은 낙찰자가 몰릴 수 있는 충분한 조건을 갖췄다고 할 수 있어요. 이후 입찰 관련 정보나 권리관계까지 꼼꼼히 확인해보는 게 중요해요.

 

건물 구조 및 설비 특징 🛠️

래미안신당하이베르 아파트는 철근콘크리트 구조로 지어졌고, 전체 15층 중 이번 경매물건은 111동 1층 103호예요. 전용면적은 59.74㎡(약 18평)로, 2~3인 가구가 살기에 적당한 크기랍니다. 내부 구조는 일반적으로 방 2개, 욕실 1~2개, 거실, 주방으로 구성된 실속형 평면이에요.

 

입주 승인일은 2011년 10월 28일로, 준공된 지 13년 정도 된 중간 연식의 아파트예요. 하지만 삼성물산의 래미안 브랜드 특성상 초기 시공 품질이 우수하고, 지금도 단지 유지관리 상태가 양호해서 내부 보수가 필요 없거나 최소화된 경우도 많아요. 특히 관리사무소가 체계적으로 운영된다는 평가도 많아요.

 

건물에는 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방, 급배수 설비, 소화전, 화재탐지기 등 필수 안전설비와 편의시설이 모두 갖춰져 있어요. 엘리베이터는 각 라인별로 설치되어 있고, 주차장은 지하에 968대 규모로 조성되어 있어서 세대당 1.2대 수준의 주차가 가능해요.

 

1층 세대라는 점에서 테라스나 작은 마당 구조가 있는 경우도 많고, 엘리베이터를 타지 않아도 된다는 장점이 있어요. 특히 노부모 동반가정이나 어린 자녀가 있는 경우엔 실용성이 높아요. 반면 보안 우려나 외부 소음에 조금 더 민감할 수 있으니 이 부분은 현장 방문 시 꼭 체크해봐야 해요.

🏗️ 건물 기본 정보 요약 🏢

항목	내용
건축 구조	철근콘크리트 / 공동주택
세대수 / 동수	784세대 / 16동
승강기	세대별 탑승 가능
주차대수	968대 (지하주차)
난방 / 설비	개별 도시가스 / 급배수, 소방설비 완비

 

단지 내 조경시설과 커뮤니티 공간도 잘 마련되어 있어 주민들 간의 소통이나 여가 생활에도 긍정적인 영향을 줘요. 실내체육시설, 어린이 놀이터, 경로당 등 입주민 대상 복지공간도 잘 갖춰져 있어서 거주 만족도가 높은 단지예요.

 

방음과 단열 성능은 입주 당시 기준에서 준수한 수준이며, 세대 간 소음 문제도 큰 이슈 없이 관리되고 있다고 알려져 있어요. 벽체 두께나 마감 자재 품질도 고급형 라인에 가까운 편이에요.

 

결론적으로, 구조나 설비 측면에서는 노후되지 않은 안정적인 중연식 아파트이며, 브랜드 신뢰도와 유지관리 측면에서도 점수를 줄 수 있는 물건이에요.

 

감정가 및 실거래 비교 💰

이 아파트의 감정가는 총 11억 3천만 원이에요. 토지(대지권) 감정가가 약 5억 6,500만 원, 건물(전용 59.74㎡) 감정가도 동일하게 책정되어 있어요. 현재 2차 입찰은 감정가의 80%인 9억 400만 원으로 예정되어 있으며, 이는 실거래가와 비교했을 때 꽤 매력적인 수준이에요.

 

실제로 국토부 실거래가 자료를 보면, 같은 평형의 최근 거래가 2025년 4월 기준 11억 4천만 원으로 확인돼요. 2025년 초에는 평균 11억~11억 1천만 원 사이에서 꾸준히 거래가 이루어졌어요. 감정가는 이를 기준으로 매우 현실적으로 산정된 것으로 볼 수 있고, 최저가 기준으론 무려 2억 가까이 낮은 셈이에요.

 

또한 전세 실거래가도 확인해보면 2025년 6월 기준 평균 전세가는 약 6억 875만 원 수준이에요. 전세를 끼고 매입하거나, 낙찰 후 바로 전세를 놓을 계획이 있다면 시세의 65% 수준에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 구조예요.

 

다만, 경매 물건이라는 특성상 잔금납부 시 취득세와 각종 비용, 그리고 해당 아파트 단지의 관리비나 체납 여부 등을 함께 고려해야 해요. 이 물건은 2개월간 체납 41만 원 정도가 있으니 낙찰자가 납부해야 할 수도 있다는 점도 기억해두면 좋아요.

📊 최근 실거래가 및 전세가 비교표 📈

거래유형	년월	거래가(만원)
매매	2025.04	114,000
매매	2025.02	111,000
전세	2025.06	60,875
전세	2025.04	61,500

 

입찰자 입장에서 중요한 건 실거래 흐름과의 괴리예요. 이번 물건은 2차 최저가가 시세보다 약 20% 낮게 형성되어 있어 낙찰만 받는다면 즉시 차익이 가능한 수준이에요. 실수요자는 물론, 매도 전략을 세운 투자자에게도 기회가 될 수 있어요.

 

입찰 경쟁률을 예상해 보면, 이 평형은 과거 유사 사건에서 평균 10~20명이 입찰에 참여했어요. 예를 들어 2024년 1월 유사 물건에서는 무려 31명이 입찰했을 정도예요. 이 말은 낮은 입찰가는 당연히 경쟁이 치열하다는 뜻이기도 하죠.

 

감정가 기준으로는 무난하게 평가되었고, 시세 흐름도 우상향이 뚜렷해서 가격 측면에선 리스크보다 기회가 크다고 볼 수 있어요. 다만 무리한 고가 입찰은 피해야 하고, 자신만의 기준가를 정해두는 것이 좋아요.

 

결론적으로 현재 최저가 기준은 실거래가 대비 낮은 수준이며, 충분한 가치가 있는 금액대예요. 다만 입찰 전략과 매입 후 활용계획까지 명확하게 설정해야 안정적인 투자가 될 수 있어요.

 

등기부 등본 분석 및 권리 사항 🧾

 

이번 경매 물건의 등기부 등본을 보면, 소유자는 양O욱 씨로 2013년 11월 20일 매매로 소유권을 취득했어요. 그 이후 2024년 9월 10일, 윈즈에프앤아이대부에 의해 임의경매가 개시되었고, 경매가 진행 중이에요. 해당 물건은 토지와 건물 일괄매각으로, 권리 분석이 핵심이에요.

 

말소기준등기는 신한은행이 설정한 2013년 11월 20일의 근저당권이에요. 이 등기를 기준으로 이후 설정된 모든 권리는 원칙적으로 말소 대상이에요. 이 기준 아래 설정된 가압류, 근저당 등은 경매 낙찰 시 소멸해요.

 

다만, 주의해야 할 점은 근저당권이 2024년에 추가로 다수 설정되었다는 점이에요. 윈즈에프앤아이대부가 2024년 4월 11일, 7억 8천만 원 규모의 근저당권을 설정했고, 이후 각종 카드사와 대부업체의 가압류가 줄줄이 설정되었어요. 이 중에서 말소기준일 이후이므로 대부분 낙찰 시 소멸하지만, 낙찰자가 주의 깊게 등기사항을 검토해야 해요.

 

현재 이 부동산에는 임차인이 없고, 전입세대열람 내역상 소유자 본인이 점유하고 있는 것으로 나타나 있어요. 배당요구 종기일은 2024년 11월 29일이지만, 실제로는 임차인이 없기 때문에 대항력이나 우선변제권 문제는 없어요. 따라서 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보여요.

📑 권리 분석 요약표 📋

등기일자	등기목적	권리자	소멸 여부
2013.11.20	근저당권설정	신한은행	말소기준
2024.04.11	근저당권설정	윈즈에프앤아이대부	소멸
2024.04~2024.11	가압류 다수	여러 채권자	소멸

 

경매 신청은 두 차례 이뤄졌고, 2024타경117625는 윈즈에프앤아이대부, 2024타경5234는 신한은행이 신청했어요. 청구 금액은 각각 약 5억 6천만 원과 1억 4천만 원 수준으로, 낙찰 금액이 이보다 높다면 배당 순서에 따라 정리돼요.

 

권리분석 상 특별히 낙찰자의 인수사항은 없어 보이며, 선순위 임차인이나 대항력 있는 권리자도 존재하지 않아요. 따라서 권리 부담 없는 깔끔한 경매물건에 해당해요 👍

 

단, 실제 점유자는 전입세대열람으로만 확인된 상태이고, 현장에서 만나지 못했다고 되어 있어요. 부동산 인수 후 명도 절차를 원활하게 하기 위해선 소유자 퇴거 여부를 반드시 체크해야 해요.

 

이처럼 경매물건은 등기부를 보는 눈이 매우 중요해요. 기준권리의 시점과 그 이후 권리관계를 정확히 구분하고, 실제 점유 상태까지 꼼꼼히 확인한다면 좋은 기회를 만들 수 있답니다.

 

입찰 정보 및 유의사항 ⚖️

이번 물건의 매각은 2025년 7월 15일(화) 오전 10시 서울중앙지방법원 21계에서 진행돼요. 입찰에 참여하려면 보증금(최저가의 10%) 90,400,000원을 준비해야 하고, 입찰 당일 법원에 직접 방문하거나, 사전에 온라인 입찰 시스템을 활용할 수도 있어요.

 

1차 매각은 2025년 5월 27일에 진행됐지만 유찰되었고, 이번이 2차 매각이에요. 따라서 1차 감정가 11억 3천만 원에서 20% 낮아진 9억 400만 원으로 입찰이 가능해졌어요. 입찰 경쟁이 더 치열해질 가능성이 있으니 전략적인 금액 설정이 중요해요.

 

입찰 시 유의할 점은, 낙찰 후 7일 이내 잔금을 납부해야 한다는 점이에요. 잔금은 낙찰금액에서 이미 납부한 보증금을 뺀 나머지 금액이고, 낙찰일 이후 최대 30일 연장 신청도 가능하지만 연체 이자도 함께 발생할 수 있어요.

 

체납 관리비가 2개월치 413,940원이 있다고 명시되어 있고, 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으니 입찰 전에 반드시 관리사무소 확인이 필요해요. 명도 비용도 따로 고려해야 하며, 특히 실거주자가 있을 경우 이사 지원 비용이 필요할 수도 있어요.

📌 입찰 준비 체크리스트 ✔️

항목	내용
입찰기일	2025년 7월 15일 (화) 10:00
법원	서울중앙지방법원 21계
최저입찰가	904,000,000원 (80%)
보증금	90,400,000원 (10%)
입찰방식	서면 입찰 / 전자입찰

 

입찰 참여 전, 반드시 현장 방문을 추천해요. 건물 상태, 소음, 조망, 동향, 진입로 등 서류만으로는 알 수 없는 정보가 많기 때문이에요. 또한, 등기사항증명서와 전입세대열람도 다시 확인하면서 명도 가능성을 검토해야 해요.

 

입찰 전략으로는 2차 입찰이기 때문에 보통 감정가 대비 85~95% 수준으로 낙찰될 가능성이 높아요. 과열 입찰을 방지하려면 입찰가를 9억 3천만 원 안팎으로 설정하는 것이 현실적일 수 있어요.

 

입찰 당일에는 본인 신분증, 인감도장, 입찰보증금, 입찰서, 입찰봉투 등을 지참해야 해요. 전자입찰은 대법원 경매 사이트에서 공인인증서로 진행 가능하니 사전에 연습해두면 도움이 돼요 💻

 

마지막으로, 낙찰 후에는 반드시 잔금 기한 내 납부를 완료하고 소유권 이전등기를 진행해야 해요. 취득세와 등록세, 중개 수수료 등을 포함한 추가비용도 계산해두면 좋겠죠 😃

 

점유 상태 및 임차인 정보 🔍

이 경매 물건은 임차인이 존재하지 않고, 소유자가 직접 거주 중인 것으로 확인됐어요. 전입세대 열람 내역상 채무자인 양진욱 씨 1인만 등재되어 있으며, 배당요구도 없는 상태예요. 따라서 법적으로 선순위 임차인, 대항력 있는 임차인, 우선변제권자 모두 없음으로 간주돼요.

 

실제 현장 조사에서는 점유자를 만나지 못했지만, 채무자 본인이 점유 중일 것으로 추정되며, 세대 현관문에 안내문을 부착한 사실이 등재되어 있어요. 이로 미루어 보아 점유자는 부재 중이거나 거주 중일 가능성이 높아요. 이런 경우 명도는 소유자 협조 여부에 따라 달라질 수 있어요.

 

만약 낙찰자가 입주할 계획이라면 인도명령 신청 없이 자진퇴거 협상이 가능할 수 있고, 인도에 응하지 않을 경우 법원의 인도명령과 강제집행을 통해 절차를 진행해야 해요. 이 과정에서 이사비 명목의 인도 비용이 소요될 수도 있답니다.

 

참고로 해당 물건은 말소기준등기 이후 어떠한 임차인도 존재하지 않기 때문에 낙찰자가 인수할 보증금은 없어요. 이는 굉장히 긍정적인 요소로, 깔끔한 점유 상태는 경매에서 보기 드물게 ‘안전 물건’이라 평가받을 수 있어요.

📋 점유 및 임차인 정보 정리표 🧾

항목	내용
점유자	양진욱 (소유자)
전입일	2013년 11월 20일
배당요구	없음
대항력	해당 없음
우선변제권	없음
명도 가능성	상대적으로 양호

 

소유자 점유 물건은 경매 시장에서 양날의 검이에요. 협조가 잘 된다면 빠른 명도가 가능하지만, 반대로 거부할 경우 강제 집행까지 갈 수 있어서 명도 소요 시간과 비용을 미리 계산해두는 게 좋아요.

 

현장에 직접 방문해 세대 현관 상태, 우편물 유무, 인터폰 응답 등을 체크하면 점유 상태를 유추하는 데 도움이 돼요. 이런 정보는 소송보다 빠른 ‘명도협상’을 위해 꼭 필요해요.

 

결국 낙찰자가 명도 전략을 얼마나 잘 세우느냐에 따라 실입주나 임대계획의 속도와 비용이 달라질 수 있어요. 간단히 보면 ‘이사비용 100~300만 원’ 정도를 감안하면 좋고, 협상 여지가 있다면 그 이하도 가능해요.

 

전체적으로 봤을 때, 이 물건은 임차인이 없어 권리 부담이 적고, 점유자도 명확한 안전 물건으로 볼 수 있어요. 다만 현장 실사와 인도 가능성은 마지막까지 꼭 확인하고 입찰에 참여해야 해요 🏠

 

FAQ

Q1. 이 물건의 임차인이 정말 없는 게 확실한가요?

 

A1. 전입세대열람 내역상 채무자 1인만 등재되어 있고, 배당요구도 없어 임차인은 존재하지 않는 것으로 판단돼요. 다만 최종 점유 여부는 현장 확인이 필요해요.

 

Q2. 낙찰되면 어떤 세금이 발생하나요?

 

A2. 취득세(4.6%)와 지방교육세, 농어촌특별세 등이 부과되며, 종합부동산세 과세 대상 여부도 체크해야 해요. 법인 낙찰일 경우 세율은 더 높아질 수 있어요.

 

Q3. 입찰에 참여하려면 무엇을 준비해야 하나요?

 

A3. 입찰보증금, 신분증, 인감도장, 입찰서, 입찰봉투가 필요해요. 전자입찰은 인증서가 필수이고, 대법원 경매사이트를 통해 진행돼요.

 

Q4. 이 물건은 전세를 놓기 좋은 구조인가요?

 

A4. 전용 59.74㎡는 신혼부부, 소형 가구 수요가 많아 전세 수요가 꾸준해요. 최근 전세 시세도 6억 이상으로 안정적인 임대수익이 가능해요.

 

Q5. 명도는 얼마나 시간이 걸릴까요?

 

A5. 소유자가 자진 퇴거 시 1~2주면 가능하지만, 강제집행으로 갈 경우 1~2달 이상 걸릴 수 있어요. 명도협상이 잘 되면 훨씬 빠르게 해결돼요.

 

Q6. 낙찰 후 등기 이전 절차는 어떻게 되나요?

 

A6. 낙찰대금 완납 후 2~3일 내 법원에서 매각허가결정이 확정되고, 이후 법원 서류를 첨부해 관할 등기소에 소유권 이전등기를 신청하면 돼요.

 

Q7. 대출은 어느 정도 가능할까요?

 

A7. 일반적으로 감정가 대비 60~70% 수준까지 가능하지만, 경매 낙찰은 은행 내부 정책에 따라 차등 적용돼요. 경락잔금대출 상품을 사전에 확인해보는 게 좋아요.

 

Q8. 이 물건의 투자 적합도는 어떤가요?

 

A8. 위치, 실거래가 대비 가격 메리트, 명도 리스크가 적은 점 등을 고려하면 투자 안정성이 매우 높다고 평가돼요. 실거주와 투자 겸용으로도 적합해요.

 

📌 본 자료는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 책임이 발생하지 않습니다. 경매 참여 전 반드시 전문가 상담 및 현장 확인을 병행하시기 바랍니다.