2023 타경 82690 화성시 아파트 경매 정보!

2024년 9월 20일, 2023 타경 82690 경기 화성시 병점동 아파트 경매 정보

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2024년 9월 20일(금) 오전 10시에 수원지방법원 수원5계에서 경기 화성시 병점동 소재의 "안화동마을주공아파트" 706동 13층 1306호 경매가 진행됩니다. 이 아파트는 임의경매로 진행되며, 감정가와 최저 매각가격은 동일하게 3억 원으로 책정되어 있습니다. 건물면적은 51.72㎡로 약 15.65평이며, 대지권 면적은 39㎡로 약 11.81평입니다. 입찰을 원하시는 분들은 10%의 입찰보증금(3천만 원)을 준비하셔야 하며, 낙찰이 유찰될 경우 차후 일정과 금액에 따라 재입찰 기회가 있을 수 있습니다.

이 물건은 화성시 병점동에 위치한 주공아파트로, 주변에 초등학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 주거 지역에 있습니다. 특히, 주변 교통 편의성이 뛰어나 대중교통 이용도 용이합니다. 건물은 철근콘크리트조로 지어진 15층 규모의 아파트 중 13층에 위치하며, 현재 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있는 것으로 파악됩니다. 추가로 보존등기는 2004년 6월 16일에 완료된 상태입니다.

 

아파트 주변 환경과 장점

이 아파트는 병점동 내에서도 비교적 조용한 주거 지역에 위치하고 있으며, 인근에는 안화초등학교가 있어 자녀 교육에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 또한, 주변에는 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능하며, 근처 대중교통 시설도 가까워 직장인들에게도 좋은 입지를 자랑합니다.

특히 해당 아파트는 근처의 다른 아파트와 비교해도 입지가 우수한 편으로, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 중장기적으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 아파트 근처에는 대형마트, 병원, 공원 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 매우 편리하며, 학군 또한 우수하여 가족 단위로 거주하기에도 적합합니다. 게다가 서울로의 접근성도 양호하여 출퇴근이 용이한 편이며, 병점역을 이용할 경우 수도권 여러 지역으로 빠르게 이동할 수 있습니다.

이처럼 입지적 강점 외에도 아파트 자체의 관리 상태 역시 양호한 것으로 보이며, 철근콘크리트 구조로 튼튼하게 지어졌기 때문에 장기적으로 보유하기에도 유리합니다. 따라서 이번 경매 물건은 실거주 목적이나 임대 목적으로도 매력적인 선택이 될 수 있습니다.

등기부 현황 및 권리 분석

등기부 현황에 따르면, 현재 이 아파트에는 하나은행과 페퍼저축은행이 설정한 근저당권이 다수 존재하고 있으며, 총 채권액은 약 6억 9천 8백여만 원입니다. 이 가운데 말소기준권리는 2016년 6월 15일에 설정된 하나은행의 근저당권(채권액 1억 2천 8백 7십만 원)으로 확인됩니다. 경매로 인한 매각 시, 이 권리는 말소되며, 이후 후순위 근저당권자 역시 매각 대금으로 배당받게 되어 소멸될 예정입니다.

따라서, 입찰자는 인수해야 할 별도의 부담이 없을 것으로 보입니다. 하지만 근저당 외에도 임차인이나 미납 관리비 등의 추가적인 부담이 있을 수 있으므로, 정확한 권리 분석을 위해 변호사 또는 경매 전문가와 상담을 진행하는 것이 안전합니다. 특히, 경매 물건에 대한 말소기준권리를 잘 분석해야 하며, 이 외에도 경매 절차상 중요한 다양한 권리 관계를 철저히 검토하여 입찰 전에 예상하지 못한 문제를 사전에 방지할 수 있도록 해야 합니다.

특히 경매에 참가할 때는 부동산 관련법, 권리 분석, 임차인 보호 등에 대한 명확한 이해가 중요합니다. 이를 통해 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생을 최소화할 수 있습니다. 또한, 법원의 경매 절차에 따른 권리 소멸 여부를 사전에 꼼꼼히 확인하고, 임차인의 대항력 여부를 세심히 검토하는 것이 필수입니다.

 

임차인 현황

임차인에 대한 현황은 별도로 제공된 정보가 없으나, 경매 진행 시 전입 세대 및 관리비 체납 여부 등을 반드시 확인하는 것이 중요합니다. 만약 경매가 진행되는 시점에 임차인이 있다면, 대항력이나 배당 요구 여부에 따라 권리 관계가 달라질 수 있기 때문에 입찰 전 반드시 자세한 확인이 필요합니다. 또한, 임차인이 있을 경우, 전입일자 및 확정일자, 그리고 전세금 반환 여부 등을 꼼꼼히 따져보아야 추후 예상치 못한 손실을 방지할 수 있습니다.

특히 임차인이 대항력을 가지고 있다면, 낙찰자에게 임차보증금 반환 책임이 전가될 수 있으므로 입찰 전 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 임차인의 권리가 강하게 보호되는 경우, 낙찰 후에도 임차인이 계속 거주할 수 있기 때문에 이 점을 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다. 또한, 임차인이 배당 요구를 한 경우에도 이를 사전에 파악하여 낙찰 이후 발생할 수 있는 재정적 부담을 미리 대비하는 것이 중요합니다.

임차인과의 관계를 미리 정리하거나 명확히 해두는 것은 이후 소유권 이전 절차에서도 중요한 역할을 합니다. 이를 통해 원활한 소유권 이전 및 사용권 확보를 보장받을 수 있습니다.

 

경매 참여 시 주의사항

1. 입찰 전 권리 분석: 경매 물건에 대한 권리 분석은 매우 중요합니다. 특히 말소기준권리 및 해당 물건의 임차인 현황 등을 철저히 조사하여 추가적인 인수 책임이 없는지 확인해야 합니다. 이를 통해 예상치 못한 재정적 부담이나 법적 분쟁을 예방할 수 있으며, 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 문제도 사전에 방지할 수 있습니다.
2. 현장 방문: 해당 물건의 실물을 확인하는 것은 필수입니다. 단순히 서류상 정보로는 파악하기 어려운 부분(건물 상태, 주변 환경 등)을 확인할 수 있습니다. 아파트의 실제 상태, 관리 상태, 주변 편의시설 및 교통 상황 등을 직접 확인함으로써 낙찰 후 발생할 수 있는 불편함을 최소화할 수 있습니다. 현장을 직접 방문하여 건물의 외관, 내부 구조, 방의 상태 등을 면밀히 살펴보는 것이 중요하며, 이를 통해 실거주 여부나 임대 목적을 결정하는 데 중요한 참고 자료로 활용할 수 있습니다.
3. 자금 준비: 경매 물건을 낙찰받은 후 잔금은 보통 한 달 내에 완납해야 하므로, 자금 조달 계획을 사전에 철저히 세워두는 것이 좋습니다. 입찰보증금 외에도 잔금을 준비할 충분한 여유 자금이 있어야 하며, 경매 진행 중 추가 비용이 발생할 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 특히, 대출을 통해 자금을 마련할 경우 대출 한도 및 조건을 미리 확인하여 낙찰 후 잔금 처리에 문제가 생기지 않도록 주의해야 합니다.
4. 경매 시의 경쟁: 본 물건은 첫 번째 경매에서 유찰된 후 다시 매각 절차가 진행되었으므로, 입찰 경쟁이 심화될 수 있습니다. 이에 따라 적정가를 예상하고 전략적으로 입찰 금액을 설정하는 것이 중요합니다. 경매에서의 경쟁은 감정가 대비 입찰가를 결정하는 중요한 요소로 작용하며, 지나치게 높은 금액을 제시할 경우 투자 수익률이 감소할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
5. 임차인 및 세입자 확인: 입찰 전 해당 부동산의 임차인이 있을 경우, 그들의 권리 관계를 확인하는 것이 필요합니다. 대항력이 있는 임차인이 있는지, 전입일자와 확정일자 등이 어떻게 되는지 확인하여 추후 문제 발생을 방지해야 합니다. 임차인의 권리 관계가 명확하지 않은 경우에는 낙찰 후 예상하지 못한 임차보증금 반환 책임을 질 수 있으므로, 입찰 전 권리분석과 함께 세입자 확인을 철저히 진행해야 합니다.

주변 경매 물건 및 시세 비교

주변에서 진행되고 있는 유사 경매 물건들을 살펴보면, 병점동의 다른 아파트들 역시 비슷한 시세대로 경매가 진행되고 있음을 확인할 수 있습니다. 예를 들어, 같은 병점동에 위치한 병점역우남퍼스트빌3차아파트(감정가 2억 6천 9백만 원)와 비교해보면 이 물건이 그에 비해 상대적으로 넓은 대지권을 가지고 있으며, 매매가 대비 경매가도 비슷한 수준임을 알 수 있습니다. 또한, 해당 지역 내의 최근 경매 낙찰가와 비교하여 입찰 전략을 세우는 것도 좋은 방법입니다.

또한, 동일 단지의 최근 3년간 낙찰 사례를 살펴보면 이 아파트가 다른 경매 물건과 비교해 경쟁력이 있을 가능성이 있습니다. 주변 시세와 낙찰가를 잘 분석하여 적절한 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다. 유사 아파트와의 비교를 통해 적정 입찰가를 설정하는 것은 낙찰 성공의 중요한 요소이며, 이를 통해 경쟁에서 유리한 위치를 차지할 수 있습니다.

경매에서는 입찰가 설정이 중요한 만큼, 주변의 비슷한 경매 물건과 시세를 충분히 검토하고, 낙찰 가능성을 높이는 전략적인 입찰이 요구됩니다. 지나치게 낮은 가격으로 입찰할 경우 낙찰 실패의 가능성이 높아지며, 반대로 지나치게 높은 가격은 향후 투자 수익률을 낮출 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

 

결론

이번 2024년 9월 20일에 경매로 나오는 경기 화성시 병점동 안화동마을주공아파트는 교통과 교육 환경이 우수한 위치에 있으며, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 입찰 시 권리 분석 및 임차인 현황을 잘 파악하고, 주변 시세를 고려한 입찰가를 설정하는 것이 핵심입니다.

입찰을 준비하시는 분들은 입찰보증금과 함께 현장조사 및 권리 분석을 철저히 하여 경매 참여에 신중을 기하시는 것이 좋습니다. 경매를 통한 부동산 취득은 일반적인 매매보다 많은 리스크가 따를 수 있기 때문에, 입찰 전 철저한 준비가 필요하며, 이를 통해 향후 발생할 수 있는 법적, 재정적 문제를 방지할 수 있습니다.

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