2023 타경 5199 은평구 3억대 경매 물건 정보!

2023 타경 5199 서울북부지방법원 북부1계 경매 상세 분석

서울 북부 지역에서 진행되는 '2023 타경 5199' 경매는 부동산 투자자와 경매 참여자들의 관심을 끌고 있습니다. 해당 물건은 서울 은평구 대조동에 위치하며, 주변 인프라와 부동산 시장 동향에 따라 낙찰가와 향후 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이 글에서는 이 경매 물건의 세부 사항을 분석하고, 경매에 참여할 때 고려해야 할 주요 사항들을 살펴보겠습니다.

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경매 개요

• 경매 일자: 2024년 9월 24일, 서울북부지방법원 북부1계
• 소재지: 서울 은평구 대조동 9-18 모아아파트 104동 4층 402호
• 감정가: 342,680,000원
• 최저 매각 가격: 342,680,000원
• 건물면적: 70.02㎡
• 대지권: 13.62㎡

이번 경매는 최저 매각 가격이 감정가와 동일하게 책정되어 있어 초기 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 감정가와 최저 매각 가격이 동일할 경우, 입찰자들은 감정가 이상의 가격으로 낙찰될 가능성을 고려해야 하며, 현장 조사와 시장 분석이 중요합니다.

 

상세 현황

주변 환경

해당 경매 물건은 서울 은평구 대조동에 위치하며, 지하철 3호선과 6호선이 만나는 불광역과 인접해 있습니다. 이 지역은 대중교통 접근성이 뛰어나고, 주요 간선 도로와의 연결이 원활해 차량 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 거주지로서의 편의성이 높습니다. 인근에는 대형 마트, 전통시장, 은행, 병원 등이 있어 생활 편의성이 높으며, 이 요소들은 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 최근 재개발 및 도시정비 사업의 영향으로 주변 부동산 시장이 호황을 누리고 있습니다.

건물 구조 및 특성

• 건물 구조: 모아아파트는 철근콘크리트 구조로 지어진 14층 건물입니다. 경매 대상인 402호는 4층에 위치해 접근성이 좋고, 층간 소음에 유리한 위치입니다. 건물의 외관과 구조는 현대적인 설계를 반영하고 있으며, 이는 부동산 시장에서 매력적인 요소입니다.
• 내부 상황: 현장 조사에 따르면 402호는 내부에서 402-1, 402-2, 402-3으로 세 개의 세대가 독립적으로 분할되어 사용 중입니다. 이는 낙찰 후 내부 공간 활용에 대한 검토가 필요함을 의미합니다. 각 분할 공간은 독립적으로 거주 가능한 상태로 보이지만, 법적·행정적 이슈가 있을 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다. 특히 은평구청 조사 결과에 따르면, 남서측 화장실이 전유 부분이나 공용 부분이 아니라는 점은 추후 공간 활용 및 개조 시 유의해야 할 사항입니다.

임차인 현황 및 권리 분석

임차인 현황

402호에는 여러 임차인이 거주 중이며, 이들의 전입일자와 보증금을 분석해 배당 순위와 예상 배당액을 산정하는 것이 필수적입니다. 다음은 임차인 현황입니다.

• 김O희 (402-1호): 보증금 60,000,000원, 전입일 2016-03-07, 예상 배당액 32,000,000원
• 이O지 (402-3호): 보증금 50,000,000원, 전입일 2020-06-24, 예상 배당액 32,000,000원
• 장O욱: 보증금 100,000,000원, 전입일 2021-04-01, 예상 배당액 0원

김O희와 이O지의 경우, 일정 금액의 배당을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 장O욱의 경우 보증금이 있음에도 예상 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 이는 장현욱 임차인이 근저당권 설정 후에 입주했거나, 경매 과정에서 권리 순위가 밀렸을 가능성이 있습니다. 장현욱 임차인에 대한 상세한 권리 분석이 필요하며, 이러한 권리 관계는 낙찰 후 인수해야 할 의무와 직결되므로 신중한 검토가 필요합니다.

등기부 현황 및 권리 분석

등기부 등본을 통해 부동산의 권리 관계를 철저히 분석하는 것은 경매 참여의 기본입니다. 현재 등기부 현황은 다음과 같습니다.

• 근저당권: 연신내새마을금고, 채권액 2,136,000,000원
• 임의경매: 연신내새마을금고, 청구금액 242,752,370원
• 임차권 등기: 장O욱, 100,000,000원

등기부상 연신내새마을금고에 상당한 규모의 근저당권이 설정되어 있으며, 이를 근거로 현재 임의경매가 진행 중입니다. 채권액과 경매 청구 금액 간 차이를 파악해 낙찰가를 산정할 때 참고해야 합니다. 연신내새마을금고의 근저당권이 선순위로 설정되어 있어, 임차인들의 배당 순위와 배당 가능성을 결정하는 핵심 요소가 됩니다. 장현욱의 임차권 등기가 되어 있으므로 이 부분에 대한 권리 분석을 소홀히 해서는 안 됩니다. 낙찰 후 임차권을 인수해야 하는지 여부는 입찰 전략에 있어 중요한 판단 요소입니다.

 

유의사항 및 경매 참여 전략

내부 구조 파악의 중요성

402호는 내부에서 402-1, 402-2, 402-3으로 분할되어 각기 다른 세대가 사용 중입니다. 이러한 내부 분할이 합법적인지 여부는 경매 참여자들이 반드시 파악해야 합니다. 불법적인 용도 변경이나 개조가 있었다면, 낙찰 후 이를 원상 복구해야 할 가능성이 있으며, 이는 추가 비용과 시간 소요를 초래할 수 있습니다. 또한 은평구청에서 제공한 정보에 따르면 남서측 화장실이 전유 부분이 아니라는 점은 향후 리모델링이나 공간 활용에 제약을 가할 수 있습니다. 낙찰 후 공간 활용에 대한 명확한 계획을 세우기 위해서는 반드시 사전에 내부 구조와 관련된 법적, 행정적 사항을 조사해야 합니다.

권리 분석 및 배당 순위

임차인들의 보증금과 등기부상의 권리 관계를 정확히 분석해 우선순위 배당 여부와 예상 배당액을 파악해야 합니다. 연신내새마을금고의 근저당권이 선순위로 설정되어 있어 낙찰 대금에서 우선 변제를 받을 가능성이 높습니다. 임차인들의 보증금과 낙찰가를 토대로 배당이 어떻게 이루어질지에 대한 예측이 필요하며, 이를 기반으로 낙찰가를 결정해야 합니다. 임차인들의 우선변제권이 인정되어 낙찰자에게 권리가 인수되는 상황이라면, 이를 감안한 입찰 전략 수립이 필요합니다. 특히, 장현욱 임차인의 임차권 등기가 존재하므로 이 부분에 대한 인수 여부를 파악하고 이에 따른 위험을 사전에 분석해야 합니다.

입찰 전략 수립

감정가와 최저 매각 가격이 동일한 이번 경매는 경쟁이 치열할 가능성이 높습니다. 합리적인 입찰가를 산정하기 위해 주변 시세, 경매 물건의 특성, 내부 구조, 임차인 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 주변 부동산 시세와 비교해 이 경매 물건이 얼마나 매력적인지 판단하고, 낙찰 후 리모델링이나 추가 비용 발생 여부도 고려해야 합니다. 임차인들의 보증금을 인수해야 할 가능성도 염두에 두고 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 입찰 전략을 수립할 때, 예상 수익률과 리스크를 분석하고 경쟁 입찰자들의 동향도 파악하는 것이 중요합니다.

 

결론

'2023 타경 5199 서울북부지방법원 북부1계' 경매 물건은 내부 공간의 분할 사용, 다수의 임차인, 복잡한 권리 관계 등 다양한 요소를 고려해야 하는 복잡한 사례입니다. 경매에 참여하기 전, 부동산의 물리적·법적 상태에 대한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 낙찰 후 예상 수익률을 바탕으로 신중한 입찰 전략을 세우는 것이 성공적인 경매의 핵심입니다. 이러한 복잡한 경매는 전문적인 지식과 경험이 필요하므로, 초보 투자자라면 경매 전문가나 법률 전문가의 도움을 받는 것도 현명한 선택입니다.

 

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