수원지방법원 안산5계 2022 타경 55022(1) 경매 물건 상세 분석 및 입찰 정보
이번 경매 물건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치한 마린월드 상가 1층 111호(월곶중앙로 38)입니다. 이 물건은 근린생활시설로 현재 음식점으로 이용되고 있으며, 첫 매각 예정일은 2024년 10월 29일입니다. 이번 입찰은 감정가 5억 1,200만 원에 1차 최저가가 100% 동일한 금액으로 설정되었으며, 보증금은 최저가의 10%인 5,120만 원이 필요합니다.
1. 물건 기본 정보
- 소재지: 경기도 시흥시 월곶동 995-1 마린월드 상가 1층 111호
- 물건 종류: 근린생활시설 (현황은 음식점)
- 건물 면적: 73.88㎡ (약 22.35평)
- 대지권 면적: 39.4㎡ (약 11.92평)
- 감정가: 5억 1,200만 원
- 최저입찰가: 5억 1,200만 원 (1차)
이 상가는 대지권이 포함된 1층 점포로, 인근 상가에 비해 비교적 큰 면적을 가지고 있어 사업 활용도가 높습니다. 매각 당시 감정가와 1차 최저가가 동일하게 책정되었기 때문에 유찰 시 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰할 기회가 생길 수 있습니다.
2. 물건의 위치 및 주변 환경
본 물건이 위치한 시흥시 월곶동 일대는 상업용 건물이 밀집된 지역으로, 주거지와 상업지가 혼합되어 있으며, 다양한 고객층을 확보하기 유리한 환경입니다. 상가 인근에 월포초등학교와 대형 아파트 단지들이 위치해 있어 유동 인구가 꾸준히 유입될 가능성이 높습니다. 교통편 또한 양호하며, 대로에 인접하여 접근성이 뛰어나고, 인근에 위치한 버스 정류장 및 대중교통 이용이 용이해 소비자 접근성이 높습니다. 이 외에도 주차장이 확보되어 있어 방문객의 편의성까지 제공됩니다.
이 상가는 대로변과 중로가 인접한 위치에 있으며, 주변 상권이 발달해 있어 소규모 자영업자나 프랜차이즈 음식점 운영에도 적합합니다. 주변 환경을 종합적으로 고려할 때, 월곶동은 임대 수익형 부동산으로서의 가능성이 크며, 월세 수익을 기대할 수 있는 상권으로 평가됩니다.
3. 건물 현황 및 구조
- 구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕
- 층수: 지상 4층 건물의 1층 일부
- 외벽 마감: 드라이비트 마감
- 내부 마감: 벽지 및 타일
- 창호: 새시창
- 주요 설비: 상하수도, 승강기, 화재 감지 설비, 소화전
본 상가는 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 내구성이 높은 구조로, 상업용 건물로서 안정적인 구조적 특성을 가지고 있습니다. 외벽은 드라이비트로 마감되었고, 내부는 타일 및 벽지로 마감되어 있어 위생 관리가 용이하며, 음식점 용도로도 적합한 구조를 가지고 있습니다. 특히 화재 감지 및 소화전 설비가 마련되어 있어 안전 관리를 강화한 점이 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 입찰자는 건물 내부 및 외부 시설의 실제 상태를 입찰 전 확인하여 보수 비용의 발생 가능성을 미리 염두에 두어야 합니다.
4. 권리 관계 및 등기부 현황
이 경매 물건에는 다수의 권리가 설정되어 있으며, 소유권 이전과 함께 가압류, 근저당권, 임의경매, 강제경매 등 다양한 권리들이 등기부에 기재되어 있습니다.
- 말소기준권리: 시흥시가 2010년 7월 19일 설정한 가압류
- 임차인 현황: 임차인 전정숙이 보증금 1,500만 원과 월세 150만 원 조건으로 입주
- 보증금 인수 여부: 인수할 보증금 없음
말소기준권리는 시흥시가 설정한 가압류로, 이에 따라 경매 낙찰 시 권리 소멸 여부가 경매 진행에 따라 확정될 예정입니다. 현 임차인은 보증금이 적은 편에 속하며, 대항력을 가지고 있지 않아 낙찰자가 부담할 인수 금액이 없습니다. 권리 관계에 따른 법적 리스크가 낮은 편이지만, 입찰자는 이를 다시 한 번 확인하여 경매 낙찰 후 발생할 가능성이 있는 소송이나 인도 절차를 고려해야 합니다.
5. 임대차 및 예상 인수 사항
임차인 전정숙은 보증금 1,500만 원에 월세 150만 원의 조건으로 상가를 임차하고 있습니다. 대항력이 없어 임대차 관계가 낙찰자에게 부담으로 작용할 가능성은 낮지만, 낙찰자는 임차인과의 상호 협의가 필요할 수 있습니다.
이 상가는 상업용 부동산으로 매입 이후에도 음식점, 카페 등 다양한 업종으로 임대할 가능성이 높습니다. 따라서 상권 및 임대 수익을 고려할 때 해당 상가의 미래 임대 수익을 어느 정도 예측할 수 있습니다.
6. 특이 사항 및 유의점
관리사무소의 진술에 따르면, 해당 물건이 일부 구분 경계를 철거하고 인접 점포와 통합하여 사용되고 있다는 점을 유의해야 합니다. 불법 점유 문제와 관련해 관리사무소장의 언급에 따르면 다수의 상가가 할인마트 매장으로 활용되고 있으며, 불법 점유로 인한 문제가 발생할 수 있습니다. 향후 매수자는 이러한 불법 점유 문제를 법적으로 해결해야 할 가능성이 있으므로, 법적 절차 및 비용 부담을 예상하고 대비할 필요가 있습니다.
특히 불법 점유나 공간 통합으로 인한 용도 변경 문제는 행정 당국의 승인 여부에 따라 변동될 수 있습니다. 이를 통해 추후 매각 후 재매입을 고려하거나 임대 수익을 극대화하려는 경우 법적 절차가 필요할 수 있으므로, 사전 조사를 통해 이와 같은 특이 사항을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.
7. 입찰 전략 및 예상 수익성
본 물건은 월곶동의 상업 중심지에 위치하여 임대 수익을 창출할 수 있는 여지가 큰 물건입니다. 다만, 초기 감정가가 높기 때문에, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 경우 유찰 후 최저가가 낮아질 가능성을 기다리며 신중히 접근하는 것이 바람직합니다. 추가 유찰 시 보다 매력적인 입찰가로 접근 가능하므로, 낙찰가를 전략적으로 책정하여 투자 수익률을 극대화할 수 있습니다.
또한, 불법 점유 문제와 관리 상태의 불분명함으로 인한 리스크를 최소화하기 위해 사전 조사가 필수적입니다. 점유권 확보와 관련된 법적 절차를 미리 준비하고, 점포 운영 및 관리를 철저히 파악하여 예상치 못한 문제를 대비할 필요가 있습니다.
부동산 가치 상승 가능성과 월세 수익을 고려할 때, 해당 물건은 중장기 투자 및 자산 가치 향상을 목표로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.
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