건설사들 왜 책임준공 포기하나? 미분양과 공사비 부담의 현실!

미분양·공사비 부담에 '책임준공' 발 빼는 건설사들, 이유는?

 

최근 건설사들이 공사 지연과 비용 증가, 미분양 증가로 인해 전통적으로 해오던 책임준공(신용공여)을 줄이는 추세입니다. 책임준공은 건설사가 정해진 기한 내 공사를 완료하지 못할 경우 벌칙을 감수하는 조건으로, 주로 PF 사업에서 요구됩니다. 과거에는 신용도 높은 건설사들이 이를 통해 안정적으로 자금을 유치했으나, 최근 미분양이 늘고 인건비와 자재비가 증가하면서 건설사의 부담이 급증하고 있습니다.

1. 책임준공의 의미와 건설사의 역할 변화

책임준공은 건설사가 프로젝트 완료를 보증하며 일정 기간 내 공사 완료를 약속하는 관행으로, 시행사의 자금 조달 과정에서 중요한 요소로 작용해 왔습니다. 그러나, 미분양 증가와 더불어 자재비, 인건비 상승이 부담이 되며, 건설사는 책임준공 확약 없이 프로젝트에 참여하거나, 신용공여를 축소하는 방향으로 변화하고 있습니다. 예를 들어, DL이앤씨는 최근 천안 성성호수공원 아파트 신축사업에 책임준공 확약 없이 참여하였으며, 지체상금 조항을 두는 등 위험 요소를 줄이기 위한 방법을 사용했습니다.

 

2. 공사비 상승과 미분양으로 인한 공사 지연

최근의 공사비와 인건비 상승은 건설사들에 큰 부담이 되고 있습니다. 또한 근로기준법 개정 등으로 인한 근로 환경 변화와 자재 수급 불안정성은 공사 지연을 초래하고 있으며, 이로 인해 공사 기한을 맞추기 어려운 상황이 빈번해졌습니다. 실제로 GS건설은 부산 사업에서 준공 기한을 지키지 못해 PF 채무 1312억 원을 떠안게 되었고, 안강건설도 하루 지연으로 인해 830억 원의 채무 문제로 법정 소송 중입니다.

3. 신탁사의 책임준공 축소 및 자금난

오피스텔 및 지식산업센터와 같은 상업용 부동산 시장에서도 미분양이 증가하면서 신탁사들이 기존의 책임준공을 줄이기 시작했습니다. 신탁사들은 비아파트 사업 자금줄로서의 역할을 해왔으나, 미분양 증가와 자금 회수의 어려움으로 인해 자기자본이 고갈되는 문제가 발생했습니다. 현재로서는 신용도가 높은 회사만이 보증을 제공할 수 있는 상황이 되어 건설사들이 책임을 피하고 있습니다.

 

4. 미분양과 준공 리스크의 증가

건설사들이 책임준공에서 발을 빼는 또 다른 이유는 미분양에 따른 사업비 회수의 어려움입니다. 2020~2021년 분양이 활발했던 시기에는 건설사들이 준공 보증에 대한 부담을 느끼지 않았지만, 현재 미분양과 미수금이 증가하며 건설사의 리스크가 커지고 있습니다. 한국기업평가에 따르면 올해 상반기 기준 주요 건설사의 PF보증 규모는 79조 1000억 원에 달하며, 이는 건설사의 자기자본을 크게 상회하는 수치로 위험 부담을 크게 안고 있는 상황입니다.

 

결론: 건설사들의 리스크 관리와 PF 사업의 미래

결론적으로, 미분양 증가와 공사비 부담 상승으로 인해 건설사들은 기존의 책임준공 확약을 축소하고 있으며, PF사업에서의 참여 자체도 감소하고 있습니다. 이는 개발사업의 침체로 이어질 수 있으며, 신탁사와 금융사 또한 PF 자금 회수에 어려움을 겪고 있습니다. 건설사들은 리스크 관리를 강화하면서 PF사업에 대한 접근 방식을 변화시키고 있으며, 향후에도 이러한 트렌드는 이어질 가능성이 큽니다.