손피거래 세금 폭탄! 매수자 부담 두 배… 서울 분양권 ‘패닉’

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분양권 손피거래와 양도세 변화의 영향

📋 목차

• 분양권 시장 변화
• 양도세 해석 변경과 손피거래
• 매수자와 매도자에게 미치는 영향
• 다운거래와 법적 리스크
• 정부 정책과 시장 전망
• 전문가 의견 및 분석
• FAQ

분양권 시장은 양도세 해석 변경 이후 큰 변화를 겪고 있어요. 매수자가 매도인의 양도세를 대신 부담하는 손피거래가 사실상 매력도를 잃으면서, 분양권 거래가 급격히 줄고 가격이 하락하는 상황이에요. 이 현상은 특히 서울 지역에서 뚜렷하게 나타나고 있답니다.

 

최근에는 분양가보다 더 낮은 가격에 거래되는 마이너스 프리미엄 매물도 등장하고 있어요. 이는 세금 부담이 커진 데다가 시장의 불확실성이 증가하면서 수요가 급감했기 때문이에요.

 

분양권 시장 변화

서울 분양권 시장은 2023년 이후 양도세 중과 및 손피거래 해석 변화로 큰 변화를 겪고 있어요. 2023년 12월에는 서울 분양권 거래 건수가 41건에 그치며 이전 달보다 35% 감소했어요. 이는 거래가 활발했던 8월(82건)과 비교하면 절반 수준이랍니다.

 

손피거래는 한때 매도인이 높은 양도세를 줄이기 위해 매수인과 합의했던 방식이에요. 하지만 새로운 해석이 적용되면서 매수인의 부담이 2배 가까이 증가해 더 이상 매력적인 옵션이 아니게 되었어요. 매수자 입장에서 굳이 큰 세금을 감수하면서까지 분양권을 매수할 유인이 없어졌다는 거죠.

 

특히, 분양가보다 낮은 가격으로 거래되는 마이너스 프리미엄 현상도 나타나고 있어요. 대표적으로 서울 동작구 상도동의 상도푸르지오클라베뉴 아파트는 분양가보다 3000만 원 낮은 가격에 매물이 나왔어요. 이는 분양권 투자 매력이 급감했음을 보여주는 사례죠.

 

양도세 해석 변경과 손피거래

작년 11월 기획재정부는 손피거래 시 매수자가 부담해야 하는 양도세 해석을 변경했어요. 이전에는 1차 양도세만 매수자 부담액에 포함했지만, 지금은 양도세 전액을 부담액에 포함하는 방식으로 바뀌었어요.

 

이 변화로 인해 매수자의 부담이 크게 증가했어요. 예를 들어, 12억 원에 취득한 분양권을 17억 원에 매도할 경우 이전 해석에 따르면 매수인이 부담할 양도세는 약 5억4500만 원이었어요. 그러나 새로운 해석에 따르면 이 금액이 9억6600만 원으로 늘어나게 됐답니다.

 

이러한 변화는 분양권 매수자와 매도인 모두에게 부담을 증가시키며, 결과적으로 거래를 위축시키는 요인이 되고 있어요. 시장에서는 다운거래를 포함한 불법 행위의 유혹도 늘어나고 있다는 우려가 제기되고 있어요.

 

매수자와 매도자에게 미치는 영향

양도세 해석 변경 이후, 분양권 거래에서 매수자와 매도인 모두에게 부정적인 영향이 나타나고 있어요. 매수자는 이전보다 큰 세금 부담을 떠안게 되었고, 매도인은 거래 자체가 어렵게 되어 분양권을 매각하는 데 큰 어려움을 겪고 있어요.

 

과거에는 손피거래를 통해 양도세 부담을 매수자에게 넘기면서도 거래가 활발하게 이뤄졌지만, 지금은 매수자의 부담이 과도하게 커지면서 매수 심리가 위축되고 있는 상황이에요. 이는 서울뿐 아니라 전국적으로 나타나고 있는 현상이랍니다.

 

분양권을 매수하고자 하는 사람들 사이에서는 신축 아파트의 시세 차익 기대감이 크게 감소하면서, 실제로 거래를 망설이는 사례가 많아졌어요. 반면 매도인은 높은 세금 때문에 분양권 매도가 늦어지고 있어 재정적 압박을 받는 경우가 많답니다.

 

다운거래와 법적 리스크

양도세 부담 증가와 거래 감소로 인해 일부 분양권 시장에서는 다운거래와 같은 불법적 시도가 늘어나고 있는 것으로 보이고 있어요. 다운거래는 거래 금액을 실제보다 낮게 신고하여 세금을 줄이려는 불법 행위인데, 이는 적발 시 심각한 처벌로 이어질 수 있어요.

 

국세청은 다운거래가 적발될 경우 부당과소신고가산세를 부과하고, 비과세 및 감면 혜택을 박탈할 수 있다고 경고하고 있어요. 또한 과태료 부과 및 추가적인 세금 추징도 발생하기 때문에 단순히 세금을 줄이려다 큰 손실을 초래할 수 있답니다.

 

서울의 일부 공인중개사들은 여전히 매수자들에게 다운계약서를 쓰고 거래를 진행할 것을 제안하고 있지만, 이는 매우 위험한 선택이에요. 불법 행위는 거래 양 당사자 모두에게 법적 리스크를 안길 수 있으니 절대 삼가야 해요.

 

정부 정책과 시장 전망

정부는 2023년 1·3 부동산 대책에서 양도세율을 완화하겠다고 발표했지만, 실제 세법 개정이 이루어지지 않아 여전히 높은 세율이 적용되고 있어요. 이로 인해 분양권 시장의 거래 위축과 매도인의 부담이 해결되지 못하고 있답니다.

 

분양권 거래 감소는 특히 미분양 문제를 심화시키고 있어요. 높은 분양가와 세금 부담으로 인해 신규 분양 단지에서도 미계약 물량이 늘어나고 있는 상황이에요. 이는 건설사에도 부정적인 영향을 미치며 시장의 전반적인 침체로 이어질 가능성이 높아요.

 

전문가들은 시장 안정화를 위해 양도세 완화 정책이 조속히 이루어져야 한다고 조언하고 있어요. 특히 투자자들뿐 아니라 실거주 목적의 매수자들에게도 과도한 세금 부담을 경감시킬 필요가 있다는 의견이 많답니다.

 

전문가 의견 및 분석

전문가들은 현재 분양권 시장의 침체가 단기적으로는 계속될 가능성이 높다고 보고 있어요. 특히 높은 세금 부담은 투자 심리를 위축시키는 주요 요인으로 작용하고 있어요. 시장의 신뢰 회복과 거래 활성화를 위해서는 양도세 개편과 같은 정책적 변화가 필요하다는 분석이 많아요.

 

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "시세 차익 기대감이 높은 단지에서는 여전히 청약 수요가 존재하지만, 그렇지 않은 단지에서는 높은 세금 부담이 거래를 가로막고 있다"고 설명했어요. 이는 분양권 시장의 양극화를 심화시키고 있답니다.

 

또한, 다운거래와 같은 불법 행위에 대한 단속이 강화되어야 한다는 목소리도 커지고 있어요. 세금을 줄이기 위한 불법적인 방법은 시장의 신뢰를 훼손하고, 장기적으로는 모든 거래에 악영향을 미칠 수 있어요.

 

FAQ

Q1. 손피거래란 무엇인가요?

A1. 손피거래는 매도인의 양도세 부담을 매수자가 대신 떠안는 거래 방식을 의미해요. 주로 분양권 시장에서 양도세 부담을 줄이기 위해 이루어졌지만, 최근 해석 변경으로 매수자의 부담이 크게 늘어나면서 거의 사라지고 있어요.

 

Q2. 분양권 거래 시 양도세는 어떻게 계산되나요?

A2. 분양권은 보유 기간에 따라 1년 미만은 77%, 1년 이상은 66%의 양도세가 부과돼요. 정부가 개정을 발표했지만, 현재도 높은 세율이 적용되고 있답니다.

 

Q3. 분양권 거래가 줄어든 이유는 무엇인가요?

A3. 높은 양도세 부담과 손피거래 해석 변경으로 매수자의 부담이 커지면서 거래가 줄고 있어요. 특히 마이너스 프리미엄 매물이 등장하며 매수 심리가 위축되었답니다.