서울의 대표적인 토지거래허가구역이었던 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담) 지역이 해제되면서 부동산 시장에 새로운 움직임이 나타나고 있어요. 특히 가족 간 직거래가 증가하는 모습을 보이며, 일부 거래는 편법 증여가 의심될 정도로 시세보다 낮은 가격에 이뤄지고 있어요.
전문가들은 이러한 거래가 증여세 절감을 목적으로 한 것이 아닌지 의심하고 있고, 정부도 지속적으로 이상 거래를 조사할 방침이에요. 그렇다면, 왜 이런 현상이 나타나고 있을까요? 그리고 이런 거래 방식이 세무적으로 어떤 영향을 미칠까요? 하나씩 살펴볼게요. 🧐
📌 토지거래허가구역 해제와 부동산 시장 변화
서울시는 지난 2월 12일, 강남 4구(잠실·삼성·대치·청담) 지역의 토지거래허가구역 지정을 해제했어요. 이 지역은 부동산 투자 수요가 높고, 과거 투기 우려가 있었던 곳이죠. 하지만 규제 해제로 인해 이제는 거래가 자유롭게 이뤄질 수 있게 됐어요.
이전까지 이 지역에서 아파트를 매입하려면 실거주가 필수였어요. 하지만 이제는 투자 목적의 매매도 가능해졌고, 이에 따라 기존 집주인들이 자녀 등 가족에게 아파트를 이전하려는 움직임이 나타나고 있어요.
특히, 부모가 자녀에게 집을 물려줄 때 직접 증여하면 높은 증여세를 내야 하지만, 시세보다 낮은 가격에 직거래하면 양도세 부담이 줄어드는 효과가 있어요. 이런 이유로 가족 간 직거래가 증가하고 있답니다.
🏡 가족 간 직거래 증가 원인
가족 간 직거래가 증가하는 이유는 여러 가지예요. 첫째, 증여세 부담이 너무 크기 때문이에요. 증여세율은 과세표준에 따라 10~50%에 달하기 때문에 고가 아파트를 증여하면 세금만 수억 원이 나올 수 있어요.
둘째, 부동산 가격 상승 기대감 때문이에요. 규제 해제 이후 집값이 다시 오를 가능성이 높아지면서, 부모들은 지금 자녀에게 집을 이전하는 것이 유리하다고 생각하는 거죠.
셋째, 전세를 끼고 매매할 수 있는 여건이 조성됐기 때문이에요. 이전까지는 실거주 요건이 있어 가족 간 거래가 어려웠지만, 이제는 전세를 활용한 갭투자가 가능해졌어요.
❗ 편법 증여 의심 사례
실제 사례를 보면, 시세보다 수억 원 낮은 가격으로 가족 간 직거래가 이뤄지고 있어요. 예를 들어, 송파구 잠실동 엘스 아파트 전용 59㎡가 지난달 13일 15억 원에 거래됐는데, 같은 달 18일에는 23억 원에 팔렸어요. 불과 며칠 차이로 8억 원이나 차이가 나는 거죠.
또한, 래미안대치팰리스에서도 유사한 사례가 있었어요. 전용 94㎡가 39억 원에 직거래됐는데, 같은 평형이 지난 1월 42억 9300만 원에 거래된 것과 비교하면 4억 원이 낮은 가격이에요
Q1. 가족 간 직거래는 합법인가요
A1. 가족 간 직거래 자체는 합법이지만, 시세보다 지나치게 낮은 가격에 거래하면 세무조사 대상이 될 수 있어요.
Q2. 증여세와 양도세 중 어떤 것이 더 부담이 큰가요?
A2. 증여세는 과세표준에 따라 10~50%까지 부과되지만, 양도세는 1가구 1주택자라면 비과세 혜택이 있을 수 있어요.